Dārgākie mikrorajoni* jauno projektu segmentā
- Zolitūde 1900-2095
- Imanta 1860-1885
- Pļavnieki 1700-1850
- Mežciems 1600-1750
- Purvciems 1580-1800
*zemākās cenas augustā, par kurām iespējams iegādāties 2-3 istabu dzīvokli jaunajā projektā ar balto apdari (EUR/m2); Nira fonda dati
Līdzīga, arī iepriekšējos mēnešos nedzirdēta doma, šonedēļ atrodama Latio jaunākajā tirgus pārskatā. Latio pat norāda konkrētus ciparus: "Atsevišķos jaunos projektos dzīvokļu pārpircēji reizēm piedāvā par 10-30 % zemāku cenu nekā projekta attīstītāji."
Dempinga cenas Purvciemā
Kā Nira fonds, tā Latio gan atsakās nosaukt konkrētus projektus, uz kuriem balstīti šie apgalvojumi. Turklāt Latio izpētes un produktu attīstības direktore Vita Gudkova precizē, ka pagaidām tā vēl nav vispārēja tendence: "Šādu situāciju mūsu mākleri pamanījuši atsevišķiem dzīvokļiem dažos jaunajos projektos." Viņa arī piebilst, ka tas nav nekāds pārsteigums un patlaban nav arī iemesla domāt, ka "process rudenī apstāsies". Spriežot pēc Igaunijas tirgus pieredzes, "mēs jau sen to gaidījām, turklāt spekulanti arī šajā gadījumā nav zaudētāji. Viņi var atļauties pārdot lētāk un vienalga būs nopelnījuši".
Nedaudz konkrētāka ir Nira fonda valdes locekle Jevgeņija Markova. Viņa norāda, ka spekulanti par dempinga cenām tagad cenšas tikt vaļā no mājokļiem tajos jaunajos projektos, kas atrodas sliktākās vietās mikrorajonos, kam ir neērts dzīvokļu plānojums vai sliktāka būvniecības kvalitāte. "Jo vairāk kādā mikrorajonā ir jauno projektu, jo lielāks šādu dzīvokļu īpatsvars." J.Markova norāda Purvciema un Pļavnieku virzienā, kur pēc viņas vārdiem 10-15% no šobrīd pārdošanā izliktajiem mājokļiem veido spekulantu dempinga iedāvājums. "Ja gada sākumā saviem pircējiem šajos mikrorajonos zem 2000 EUR/m2 (ar balto apdari) nevarējām atrast gandrīz nevienu dzīvokli, tad tagad Purvciemā varam piedāvāt diezgan daudz dzīvokļus par 1580--1800 EUR/m2."
Spekulanti netiek pie kredītiem
Nira fonds uzskata, ka tas ir likumsakarīgi, jo jauno mājokļu tirgū spekulatīvo darījumu īpatsvars bija visaugstākais. Spekulācijām labvēlīgu vidi radīja gan straujais jauno mājokļu cenu kāpums, gan iespēja noformēt hipotekāro kredītu ātri un ar izdevīgiem nosacījumiem, tostarp ar kredīta brīvdienām līdz pat diviem gadiem un iespēju kreditēties bez pirmās iemaksas. Spekulanti šajā tirgū saskatīja ātru un vieglu peļņu, nereti pašiem ieguldot vien salīdzinoši niecīgas summas.
Liels skaits dzīvokļu jaunajos projektos tika rezervēti, attīstītājiem noslēdzot priekšlīgumus ar pircējiem. Taču patlaban strauji tuvojas ēku ekspluatācijā nodošanas termiņi, kad dzīvokļu rezervētājiem būs jāslēdz pirkuma līgumi ar projekta attīstītāju un jāsamaksā pilna pirkuma maksa. Savukārt hipotekāro kredītu izsniegšanas nosacījumi prasa ne tikai ienākumus pamatot ar oficiālām izziņām, bet arī paša pircēja līdzmaksājumu - personiskos uzkrājumus. Tāpēc loģiska ir izveidojusies situācija: uzpircēji ir gatavi pārdot rezervētos dzīvokļus par tādu pirkuma cenu, kāda pielīgta pirms gada vai vairāk noslēgtajos priekšlīgumos. Sastopoties ar grūtībām, viņi atsakās no iecerētās peļņas un piedāvā rezervētos dzīvokļus otrreizējai pārdošanai par zemāku cenu, nekā pats attīstītājs piedāvā tajā pašā projektā pirmreizējai pārdošanai.
Normāla parādība
"Nira fonda skaidrojums izklausās loģisks," domā DnB NORD Bankas pārdošanas vadītājs Ilmārs Vamzis. Tomēr, viņaprāt, būtisks ir jautājums par procentuālo darījumu skaitu. "Ja šīs mājokļu zemās cenas fiksētas vien dažos darījumos, tad tā ir viena situācija. Ja šādu darījumu skaits ir masveida, tad tas būtiski ietekmēs cenu un attīstītāji būs spiesti to pazemināt."
Līdzīgu domu uzsver arī NĪPAA valdes priekšsēdētājs Ilvars Metnieks "Iespējams, NIRA fonda secinājumi balstīti uz atsevišķiem gadījumiem Purvciemā. Ja noteiktos projektos mazie spekulanti, kas iepirkuši 3-5 dzīvokļus, pārdod tos lētāk, jo nespēj tos uzturēt - tā ir normāla tirgus parādība."
Nira fonda skaidrojumiem nepiekrīt Ober Haus Jauno projektu nodaļas vadītāja Jeļena Koroļova. Viņa uzsver, ka speciālisti, kuri šajā tirgū strādā vismaz pēdējos trīs gadus, zina, ka spekulanti vienmēr rezervācijas pārdod par zemāku cenu nekā projektu attīstītāji. Ja šobrīd pieprasījums dažos projektos samazinājies, šī starpība, protams, kļūst lielāka. "Jauno projektu tirgus ir samērā jauns, tāpēc ekspertiem ar secinājumiem jābūt ļoti piesardzīgiem. Šobrīd tirgus situācija ir nestabila, un ir liels vilinājums izmantot preses interesi pašreklāmai." J.Koroļova uzskata, ka spekulantu rokās ir pietiekošie resursi, lai izpirktu dzīvokļus. "Bez tam lielu daļu no pārpārdošanas piedāvājuma pašlaik veido nevis spekulanti, bet gala pircēji, kuri šobrīd cieš no kreditēšanas ierobežojumiem un riskē zaudēt pirmo iemaksu. Lai nezaudētu rezervācijas iemaksu, viņi piedāvā dzīvokļus par 2006.gada cenu, pat nepievienojot nekādu peļņu."
Ekspertu viedoklis: Par ko liecina pārpircēju dempinga cenas?
Ilvars Metnieks, NĪPAA valdes priekšsēdētājs
Iespējams, NIRA fonda secinājumi balstīti uz atsevišķiem gadījumiem Purvciemā. Ir zināms, ka noteiktos projektos mazie spekulanti, kas iepirkuši 3-5 dzīvokļus, pārdod tos par lētāku naudu, jo nespēj tos uzturēt - taču tā ir normāla tirgus parādība. Tirgus ik pa laikam pašattīrās, paliek spēcīgie tirgus dalībnieki. Gluži tāpat nevar apgalvot, ka visi jaunie projekti ir vienādi. Nekvalitatīvus dzīvokļus vienmēr būs grūtāk pārdot nekā kvalitatīvus. Turklāt šāds secinājums minēts par vasaras periodu, kas tradicionāli ir bijis kluss pircēju aktivitātes ziņā. Inflācijas apkarošanas plāns ir ietekmējis nekustamo īpašumu biznesa spekulatīvo pusi, taču tirgus kopumā turpina attīstīties. Iespējams, ka nekvalitatīvos dzīvokļus, ko būvējušas mazas firmas, kuru mērķis bija ātri uzcelt un ātri pārdot, būs grūtāk realizēt. Taču tas nav jaunums. Tā ir racionāli pamatota tirgus sakarība.
Jeļena Koroļova, Ober Haus
Jauno projektu tirgus ir samērā jauns un visu laiku attīstās, tāpēc jābūt ļoti piesardzīgiem un uzmanīgiem. Šobrīd tirgus situācija ir ļoti nestabila, un ir liels vilinājums izmantot preses interesi pašreklāmai vai, iespējams, vēl kādam nolūkam. Ir ļoti svarīgi apzināties ekspertu pausto viedokļu nozīmi. Jauno mājokļu pārpārdošanas cenu ietekmi uz tirgu skaidro sekojošais:
1. Speciālisti, kuri strādā un novēro jaunos projektus vismaz pēdējos trīs gadus, jau sen zina, ka spekulanti vienmēr rezervācijas pārdod par zemāku cenu nekā projektu attīstītāji. Protams, ja šobrīd dažiem projektiem pieprasījums samazinājies, šī starpība kļūst lielāka. Bet jārēķinās ar to, ka spekulantu rokās ir pietiekoši resursi, lai izpirktu dzīvokļus, un šobrīd viņiem ir izdevīgāk tos izīrēt, nevis pārdot. Ļoti lielu daļu no pārpārdošanas piedāvājuma pašlaik veido nevis spekulanti, bet gala pircēji, kuri cieš no kreditēšanas ierobežojumiem un riskē zaudēt pirmo iemaksu. Lai nezaudētu rezervācijas iemaksu, viņi piedāvā dzīvokļus par 2006.gada cenu, pat nepievienojot nekādu peļņu.
2. Salīdzinot ar kopējo piedāvājumā esošo jauno mājokļu skaitu, spekulatīvo pārpārdošanu kopskaits ir diezgan mazs un neietekmē vidējo cenu aprēķinu jauno projektu segmentā. Ja rezervāciju pārpārdošana izraisīs cenu samazinājumu projektu attīstītāju cenu lapās, tikai tad varēs runāt par tendenci, kuru var salīdzināt ar otrreizējā tirgus norisēm. Šobrīd tie ir tikai atsevišķi gadījumi, uz kuriem nav korekti balstīt kopējo tirgus vērtējumu.
3. Pārpārdošanas piedāvājums īslaicīgi izmainīja minimālo cenu struktūru jauno projektu tirgu, neietekmējot vidējas cenas. Lētākie piedāvājumi tiek diezgan ātri izpirkti, kas daļēji skaidro pieprasījuma nepietiekamību pirmreizējā pārdošanā. Lielākais jauno mājokļu piedāvājums pēc Rīgas centra ir Purvciemā. Atšķirībā no centra augšējās klases topošiem iedzīvotajiem, Purvciema mājokļiem galvenā auditorija ir vidējā klase. Vidējā klase šīsdienas tirgus apstākļos ir pati neaizsargātākā, tieši tāpēc Purvciemā ir izveidojies viens no lielākiem jauno mājokļu pārpārdošanas tirgiem, kur brīžiem parādās īpaši lēti piedāvājumi. Bet tas nenozīmē, ka vidējā cena Purvciema jaunajos projektos samazinājusies, jo kopējo piedāvāto dzīvokļu skaits ir ļoti liels, un īpaši pieprasītos projektos cenas joprojām tiek paaugstinātas. Tāpat ir bezjēdzīgi runāt par to, ka Purvciema projekti bija vieni no dārgākiem. Ja otrreizējā tirgū Purvciems ir diezgan augsti vērtējams starp Rīgas mikrorajoniem, tad jauno projektu tirgū Purvciems bija un paliek vidējais mikrorajons, virs kura atrodas Ķīpsala, Āgenskalns, Tuvā Pārdaugava, Teika, Mežaparks, Sarkandaugava, Imanta, Šampēteris. Diemžēl dati par otrreizējā un pirmreizējā tirgus objektiem ļoti biezi tiek jaukti. Jebkura veida analītiķiem vai ekspertiem ir svarīgi atbildīgi pētīt un interpretēt tirgus datus, nepieļaujot tādas kļūdas, jo tas var dramatiski ietekmēt patērētāju rīcību.
Ilmārs Vamzis*, DnB NORD Banka
Atrodoties tirgus pārmaiņu posmā, kad tirgus pāraug no pieprasījuma diktētā tirgus uz piedāvājuma tirgu, prognozes dažreiz var būt pretrunīgas. Tāpēc ir nepieciešami vairāki mēneši, lai iezīmētos turpmākās attīstības tendences. Šobrīd ir pagājis pārāk īss laiks. Pāragri spriest par reālo pieprasījumu, jo daudzi potenciālie pircēji pašlaik nogaida tieši tāpēc, ka nav pārliecināti par cenu un piedāvājums netiek izpausts.
Ņemot vērā, ka mājokļu cenas jaunajos projektos ir pārsniegušas masveida pircēja maksātspēju, cenu kritums veicinātu tirgus aktivitāti. Ņemot vērā celtniecības pašizmaksas, var aprēķināt, ka cenas zem 2000 eiro mikrorajonos izklausās diezgan loģiski.
(*Detalizētāka analīze blogā. Ilmārs Vamzis: Jāmācās analizēt no jauna)