Korekcijas uz leju būs
Dienas aptaujātie eksperti ir pārliecināti - korekcijas uz leju būs, to ietekmēs gan nelabvēlīgā demogrāfiskā situācija, gan pagaidām neapstājusies emigrācija, kā arī izmaiņas uzturēšanās atļauju izsniegšanā pret nekustamo īpašumu. Tajā pašā laikā visi aptaujātie uzsver, ka tik krass cenu pazeminājums, kāds tas bija pēc treknajiem gadiem (2007. gadā maksa par kvadrātmetru bija 1600 eiro, bet 2009. gadā - 450 eiro), vairs nav gaidāms. Turklāt mājokļu tirgus nav viendabīgs, tas ir segmentēts, tāpēc cenas tajā būs diferencētas dažādiem īpašumiem. Piemēram, siltinātās, energoefektīvās ēkās dzīvokļi būs dārgāki nekā nolaistos namos. Tāpat cenu ietekmē mājokļa atrašanās vieta - vai tuvumā ir veikali, skolas, bērnudārzi un parki. Vienīgā vieta Rīgā, kur dzīvokļiem tiek prognozēts stabils cenu pieaugums, ir Klusais centrs jeb tā sauktais jūgendstila rajons, jo tur vienmēr pieprasījums pārsniegs piedāvājumu.
Nekustamo īpašumu kompāniju pārstāvji uzsver, ka mājokļu tirgū, tāpat kā citās ekonomikas nozarēs, cenu nosaka pieprasījuma un piedāvājuma attiecības. Ja, piemēram, pēc dzīvokļiem jaunajos projektos pieprasījums samazinās, tad attiecīgi cenas arī pazeminās. Galvenais faktors, kas var likt kristies pieprasījumam un līdz ar to cenām, ir iedzīvotāju skaita samazināšanās. Protams, situāciju var mainīt straujš imigrantu pieplūdums, taču pašreizējā Latvijas imigrācijas politika par to neliecina.
Uzņēmuma Arco Real Estate valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits stāsta, ka vismaz pagaidām mājokļu tirgū jauni projekti klāt nenāks. «Ir universāls likums - jāsāk būvēt jaunos dzīvokļus tad, kad otrreizējā tirgus (padomju laikā celtie mājokļi) vidējā vērtība ir sasniegusi jaunu dzīvokļu būvniecības pašizmaksas. Pagaidām vēl tas nav noticis. Jo viena kvadrātmetra būvniecības pašizmaksa ir 840 eiro, bet otrreizējā tirgū viens kvadrātmetrs maksā vidēji 650 eiro,» teic A. Šmits.
Jaunie projekti kļūs lētāki
Arī A. Šmits uzsver, ka strauja cenu krišanās nav gaidāma, taču samazinājums būs jaunajiem projektiem, kurus līdz šim pārsvarā iegādājās nerezidenti apmaiņā pret uzturēšanās atļaujām. «Tā kā Saeima būtiski palielināja nekustamā īpašuma vērtības slieksni, apmaiņā pret kuru izsniedz minētās atļaujas, tad nerezidentu interese par jaunajiem dzīvokļiem, kuri ir zem šī sliekšņa, būtiski pazeminājusies. Savukārt vietējām jaunajām ģimenēm šie īpašumi ir par dārgu. Līdz ar to ir samazinājies pieprasījums, kas ietekmēs cenu krišanos,» norāda A. Šmits un prognozē, ka pēc desmit gadiem varētu kristies cenas otrreizējā dzīvokļu tirgū, jo cilvēku labklājība būs pieaugusi un tos interesēs labāki produkti. «Par to arī bankas bažījas, jo pārsvarā kredītņēmēji iegādājas tieši šā segmenta dzīvokļus,» norāda A. Šmits. Uzņēmuma Balsts valdes priekšsēdētājs Aigars Zariņš gan prognozē, ka tuvākajos piecos gados vēl gaidāms cenu kāpums un padomju laika dzīvokļu cenas par kvadrātmetru vēl varētu kāpt līdz 1000 eiro, tad gan tās apstāsies. «Mēs neesam tik piesardzīgi kā bankas, domājot par nekustamā īpašuma cenām nākotnē. Skaidrs, ka desmit gadu perspektīvā risku rada nelabvēlīgās demogrāfiskās tendences, taču cenu kritums ne tuvu nebūs tāds kā pēc nekustamā īpašuma burbuļa plīšanas,» saka A. Zariņš un tomēr uzsver, ka, tāpat kā ekonomika kopumā, arī mājokļu tirgus attīstās cikliski un cenas var ne tikai kāpt, bet arī krist.
Arī Oberhaus valdes priekšsēdētāja Aija Āboliņa ir pārliecināta, ka būs vien nelielas cenu korekcijas, īpaši jauno projektu segmentā nerezidentu pieprasījuma apsīkuma dēļ. A. Āboliņa ir pārliecināta, ka sērijveida dzīvokļu vērtība varētu īpaši nemazināties. «Tie ir paši pieprasītākie, jo ir paši lētākie. Domāju, ka tā būs arī nākotnē. Protams, daudz kas atkarīgs no tā, kādā stāvoklī ir šie īpašumi un kāda ir ap tiem esošā infrastruktūra. Siltinātās un labi uzturētās ēkās tāda paša izmēra un sērijas dzīvoklis maksās dārgāk nekā mājā, kuras uzturēšanā dzīvokļu īpašnieki nav ieguldījuši ne centa,» spriež A. Āboliņa.
Kaķis maisā
Runājot par kredītā ņemtajiem dzīvokļiem, nereti izskan viedoklis, ka to sākotnējais vērtējums ir uzpūsts, tāpēc arī vēlāk tos nevar pārdot par sākotnējo summu. Tam gan kategoriski iebilst nekustamo īpašumu kompānijas, kas no savas pieredzes bilst, ka drīzāk ir otrādi. Proti, kredītņēmēji vēlas, lai īpašums tiktu novērtēts dārgāk un tādējādi būtu iespējams saņemt lielāku aizdevumu.
Savukārt A. Šmits uzsver, ka nekustamais īpašums tiek novērtēts pēc īpašas metodikas, kas balstās uz salīdzināšanas principu. «Vērtētājs izmanto Valsts zemes dienesta (VZD) datus par salīdzināmu īpašumu (tādā pašā rajonā, tādā pašā mājā, tā pati sērija un tamlīdzīgi) pārdošanu. Mēs savu vērtējumu neizdomājam no galvas, tie visi ir VZD dati, par kuru patiesumu ikviens pats var pārliecināties,» skaidro A. Šmits.
A. Āboliņa stāsta, ka lielākās problēmas, pārdodot debitora dzīvokli, rada tas, ka tā ir piespiedu pārdošana izsolē, nevis brīvajā tirgū. Jāatgādina, ka maksātnespējīgā parādnieka dzīvokli pārdod nevis banka, bet maksātnespējas administrators izsolē. «Kāpēc izsolē cena ir zemāka nekā brīvajā tirgū? Tāpēc, ka pircējam nav iespēju pārliecināties, kādā stāvoklī ir īpašums, viņš nezina, vai tur nav jau noslēgts kāds īres līgums, līdz ar to nav prognozējams, cik ilgā laikā pircējs varēs ieiet dzīvoklī. Tādējādi, iegādājoties izsolē dzīvokli, pircējs faktiski pērk kaķi maisā. Tāpēc cena, protams, ir zemāka. Turklāt bieži vērtētājs nemaz netiek ielaists īpašumā, tāpēc novērtējums varbūt nav tik augsts, cik tas varētu būt pēc dzīvokļa apskates.»
A. Āboliņa uzsver, ja dzīvokļa īpašnieks, lai varētu norēķināties ar banku, savu dzīvokli pārdotu pats brīvajā tirgū, negaidot līdz maksātnespējai un piespiedu izsolei, pārdošanas cena būtu daudz lielāka.
Bankas rēķina, ka piespiedu izsolēs iegūstamā cena par dzīvokli ir par 20% līdz 30% zemāka nekā brīvajā tirgū. Tādēļ arī tiekot celta pirmā iemaksa, lai maksātnespējas gadījumā tā kompensētu piespiedu pārdošanas radīto cenu samazinājumu.