Lēni topošajos Tieslietu ministrijas (TM) darba grupas priekšlikumos likuma grozījumiem būs precīzas formulas piesaistīto zemesgabalu aprēķināšanai. Taču šie priekšlikumi vēl tikai top, un pat tad, ja darba grupa par tiem vienosies, vēl tos vētīs Saeima.
Strīdas par pamatotību
Zemesgabali mājām bieži vien ir piesaistīti, neņemot vērā funkcionālo nepieciešamību, bet tā, kā izdevīgi pašvaldībai, norāda Rīgas apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Igors Trubko. Viņš uzskata, ka pašvaldība bijusi ieinteresēta neatstāt tādus neapsaimniekotus gabalus, kurus tai nāktos kopt. Tāpēc pie dažām mājām ir ne tikai divas trīs, bet pat 10 reizes lielāks zemesgabals, nekā tas pienākas pēc būvnormatīviem. «Būtu normāli, ja pašvaldība samierinātos, ka par liekajiem zemesgabaliem nesaņems nodokli,» uzskata I. Trubko. Viņš zina stāstīt, ka ne Prāgā, ne Viļņā nav situācijas, kad zemei zem daudzdzīvokļu mājām būtu cits īpašnieks.
Savukārt arhitekts Silvis Grīnbergs pats izstrādājis vairāk nekā 70 daudzdzīvokļu dzīvojamajām mājām piesaistāmo zemesgabalu projektus Rīgā un stāsta, ka šos projektus skrupulozi pārbaudīja un vērtēja Rīgas domes dažādu dienestu speciālisti, lai nepieļautu pilsētas apbūves noteikumu pārkāpumus. «90. gadu otrajā pusē visām valstij un pašvaldībām piederošām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām tika izstrādāti piesaistāmo zemesgabalu projekti pēc visā valstī vienotas metodikas, kas balstīta uz pilsētas apbūves noteikumiem. Jāpiemin, ka projektus pasūtīja daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašnieki, bet zemes īpašnieki tikai tika informēti. Ja kādai mājai ir piesaistīts pārāk liels zemesgabals, tad tas ir jāpierāda, izstrādājot jaunu projektu, pēc pieredzes zinu, ka drīzāk varētu būt piesaistīts mazāks zemesgabals,» norāda arhitekts.
Jurists atgādina
Dienas aicinājumam izteikties par zemju strīdiem atsaucās zvērinātu advokātu biroja Kaniņa Šlitke un Snipe partneris Normunds Šlitke. Viņš norāda, ka ne zemes īpašnieks, ne arī dzīvokļu īpašnieku kopība nav tiesīga grozīt ēkai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala robežas. Puses var tikai vienoties par nomas maksu, tajā skaitā zemes gabala daļu, kas lietojama bez maksas. Dzīvokļa īpašnieku kopības balsojumam šajā jautājumā ir tikai diskusiju rosinošs vai strīdu tiesā aizsākošs spēks, tieši tāpat kā zemes īpašnieka vēstulei. Ja viena vai abas puses vēlas grozīt funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, jāvēršas tiesā, pieaicinot būvvaldi, kā arī pārējās personas, kuru tiesības varētu tikt skartas - kaimiņu māju dzīvokļu īpašniekus un kaimiņu zemesgabalu īpašniekus. «Ieteicamāk būtu pagaidīt iespējamo likumu par dalītā īpašuma izbeigšanos, kas (ja tiks pieņemts), saturēs sadaļu par funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanu, jo tiesvedība civillietā, ja netiks noteikta speciāla tiesvedības kārtība, lietā ar tādu (lielu un mainīgu) dalībnieku skaitu ilgs vidēji desmit gadu,» brīdina advokāts. Teorētiski pastāv iespēja pusēm vienoties, šo vienošanos apstiprinot kompetentā iestādē - būvvaldē vai Valsts zemes dienestā. Ēkas un to dzīvokļu īpašniekiem jāņem vērā fakts, ka zeme, kas nav funkcionāli nepieciešama ēkai un nav iznomāta tās īpašniekiem, ir brīvi apbūvējama un citādi lietojama, un zemes īpašnieks var aizliegt ēkas iedzīvotājiem šajā zemes gabalā pat ienākt, norāda advokāts. Parasti ēkas īpašnieki vēlas nomāt mazāku zemes gabalu, tehniski gribot turpināt lietot visu funkcionāli nepieciešamo zemi - ceļus, zālājus, dīķus u. tml. Savu klientu uzdevumā N. Šlitke vēlējies jautājumu par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu risināt ar Satversmes tiesas palīdzību, taču saņemts atteikums ierosināt lietu. Arī Tiesībsarga birojs nav vēlējies šai lietā iejaukties.
Tieslietu ministrijas juriskonsulte Kristīne Kinča skaidro, ka darba grupa šobrīd analizē pašvaldību līdzšinējo praksi piesaistāmās zemes noteikšanā. Jāatceras, ka katrs gadījums ir individuāls, tomēr nav izslēgts, ka arī jaunais regulējums paredzēs, ka dzīvokļu īpašniekiem, ja viņi gribēs zemi izpirkt, nāksies izpirkt arī lielāku zemesgabalu, ja zemes īpašnieks uz tā nevar veikt komercdarbību, piemēram, ierīkot maksas autostāvvietu vai uzbūvēt kādu ēku. Idejai par problēmas risinājumu, ļaujot īpašniekiem izpirkt zemesgabalus, ir daudz skeptiķu, jo nav garantiju, ka iedzīvotājiem, kam jau šobrīd trūkst naudas nomas maksai, būs pietiekami daudz brīvu līdzekļu zemes izpirkšanai.
Mēs neesam briesmoņi
Zemes īpašnieka pozīciju strīda situācijā Dienai izskaidroja vairāku zemesgabalu līdzīpašnieks Uldis Bušs. «Ķīlnieki esam gan mēs, gan iedzīvotāji. Mums, īpašniekiem, tā zeme ir mirusi, mēs uz tās neko nevaram darīt, bet nodokļus maksājam,» uzsver U. Bušs. Viņš ļoti skeptiski vērtē līdz šim publiski izskanējušos TM darba grupas priekšlikumus situācijas risināšanai: «Tikko kādas domstarpības - tūlīt uz tiesu! Man ir pieredze ar tiesvedību līdz pat Augstākās tiesas Senātam. Neviena sēde netika atlikta, bet tas ilga gandrīz piecus gadus!» Zemes īpašnieks atzīst, ka situāciju saasināja zemes kadastrālo vērtību paaugstināšana, un viens no risinājumiem būtu to pārskatīšana. Tad būtu mazāki arī nodokļi, kurus maksā zemes īpašnieks. U. Bušu arī pārsteidz, ka dzīvokļu īpašnieki nav izteikuši vēlmi tikties ar zemes īpašniekiem un nav bijis neviena priekšlikuma zemi atpirkt. Viņam arī nav priekšstata, cik dzīvokļu īpašnieki maksā namu apsaimniekotājam par zemes nomu, jo līgums tiek noslēgts par konkrētu summu, bet, cik tālāk aprēķina katram dzīvoklim, zemes īpašniekam nav zināms. «Mēs neesam zvēri, mēs esam runājoši cilvēki,» uz dialogu aicina U. Bušs. Tāpat viņš labprāt paskubinātu Rīgas namu pārvaldnieka juristus, jo no apsaimniekotājiem nav saņemta atbilde par zemes nomas līgumiem 2013. gadā.
Tieslietu ministrijas darba grupa solījusi līdz vasarai apkopot visus priekšlikumus, kas varētu uzlabot situāciju ar dalīto īpašumu. Tiesa gan, netrūkst skeptiķu, kuriem šķiet, ka jaunā kārtība tikai sajauks gaisu un radīs aizvien jaunas konfliktsituācijas. Arī U. Bušs neslēpj, ka par labāku uzskata šobrīd spēkā esošo regulējumu, nevis topošo projektu.