Kā liecina Finanšu un kapitāla tirgus komisijas dati, arī pērn mājsaimniecībām Latvijas komercbanku izsniegto kredītu portfelis mājokļa iegādei, rekonstrukcijai un remontam turpinājis samazināties. Pērnā gada beigās mājsaimniecību saistību atlikums minētajā kreditēšanas segmentā sasniedza 4,49 miljardus eiro jeb par 4,4% mazāk nekā gadu iepriekš. Savukārt kopējais izsniegto kredītu skaits mājsaimniecībām gada laikā sarucis apmēram par diviem tūkstošiem līdz 125,2 tūkstošiem. Tādējādi faktiski vēl aizvien var teikt, ka mājokļu kreditēšanā mājsaimniecības bankām atmaksā vairāk, nekā kredītiestādes pēc tam atgriež tirgū.
Vienlaikus ir vērts pieminēt, ka operācijas ar nekustamo īpašumu šobrīd ir visvairāk kreditētā Latvijas tautsaimniecības nozare. Pērn tai tika izsniegti 22% no visiem jaunajiem kredītiem nefinanšu uzņēmumu vidū. Turklāt šīs nozares īpatsvars valsts ekonomikas kopējā struktūrā tagad ir pat nedaudz lielāks nekā t. s. treknajos gados. Tas liek domāt – par spīti tam, ka mājsaimniecībām mājokļu iegādei izsniegto kredītu apjoms vēl nedaudz samazinās, šogad iepriekšējo gadu tendence varētu tikt lauzta. Protams, ja vien šo procesu neapturēs kādas jaunas negācijas globālajā finanšu sistēmā.
Labvēlīgāki apstākļi
Komentējot tendences hipotekārajā kreditēšanā, SEB bankas valdes loceklis Arnis Škapars norāda uz iedzīvotāju ienākumu palielināšanos, līdz ar to – iespēju arī uzlabot savus dzīves apstākļus. Tas, protams, pozitīvi ietekmē arī mājokļu tirdzniecību un pieprasījumu pēc hipotekārajiem aizdevumiem. Tomēr tas nav vienīgais apstāklis, kas veicina interesi par jaunu mājokļu iegādi. "Pēc mūsu novērojumiem, Rīgā vidējā cena jaunajiem dzīvokļiem mikrorajonos pagājušā gada laikā saruka, bet banku kreditēšanas politika kļuvusi draudzīgāka. Par labu pieaugumam spēlē arī zemās procentu likmes," pozitīvos faktorus ieskicē Škapars. Viņš norāda uz vēl kādu apstākli – augstajām īres cenām: "Ja sarēķina kopā īri ar komunālajiem maksājumiem, dažreiz izdevīgāk ir atmaksāt kredītu, bet dzīvot savā dzīvoklī jaunā projektā."
Savukārt Nordea kredītu produktu attīstības vadītājs Raivis Gūtmanis uzskata, ka par veicinošu faktoru noteikti var uzskatīt Mājokļu galvojumu programmu, ar kuras palīdzību daudzas ģimenes ar bērniem ir spējušas iegādāties mājvietu vai to uzlabot. Tāpat pēdējā laikā vērojams, ka atgriezusies klientu pārliecība, kas mudina vismaz apsvērt ilgtermiņa saistību uzņemšanos.
Neatbilstošs piedāvājums
"Redzam, ka cilvēki visbiežāk cer nopirkt trīsistabu vai četristabu dzīvokli labākajās sērijveida mājās vai divistabu, retāk trīsistabu dzīvokli jaunajā projektā, bet Rīgā ir pieejamu, vajadzībām atbilstošu jauno mājokļu trūkuma problēma," tirgu raksturo Škapars. Viņš zina teikt, ka tur, kur mājokļi tiek piedāvāti par 2000 eiro/m2, izvēle ir plaša, bet darījumu maz. "Tiklīdz piedāvājumā parādās jaunas daudzstāvu dzīvojamās mājas, kur cena ir 1300–1400 eiro/m2, pieaug tirdzniecības intensitāte. Tiesa, piedāvājums šajā cenu diapazonā ir ierobežots," teic SEB pārstāvis. Kā bremzējošu faktoru to min arī Gūtmanis. "Negatīvi jāvērtē lēnā attīstība nekustamo īpašumu tirgū, īpaši uzsverot salīdzinoši nelielo pieaugumu jaunuzcelto māju sektorā. Noteikti varētu vēlēties jūtamāku aktivitāti daudzdzīvokļu māju renovācijas jomā," spriež Nordea eksperts.
Savukārt Škapars kā traucēkli min iedzīvotāju grūtības uzkrāt pirmajai iemaksai. Bankas samazinājušas pirmo iemaksu vidēji līdz 15%, ja tas ir vienīgais risinājums. "SEB banka dažkārt pieļauj aizvietot pirmo iemaksu ar jau esoša nekustamā īpašuma ķīlu, tomēr tas netiek piekopts kā primārais risinājums. Pirmās iemaksas neesamība kā problēma ir īpaši izteikta jauniem cilvēkiem, jaunajām ģimenēm. Tāpēc augsti vērtējama ir Altum valsts atbalsta programma ģimenēm ar bērniem. Mēs tajā darbojamies kopš 2015. gada marta, un pa šo laiku ģimenēm apstiprināto aizdevumu skaits jau pārsniedzis 500," stāsta Škapars. Gūtmanis atgādina, ka pirmās iemaksas apjomu regulē likums, nosakot, ka finansējums nedrīkst pārsniegt 90% no īpašuma vērtības, tātad procentuāli no aizdevuma summas pirmās iemaksas starp reģioniem neatšķirsies, taču naudas izteiksmē, protams, būs starpība, ņemot vērā atšķirības aizdevumu summās.
Jārēķinās ar likmēm
Kreditēšanas attīstības tempus nosaka arī aizdevuma likmes. Saistībā ar centrālo banku īstenoto apjomīgo ekonomikas stimulēšanu pēdējo gadu gaitā aizdevumu likmes ir ievērojami sarukušas. Tomēr jārēķinās, ka situācija var mainīties, un tas noteiks arī ikmēneša kredītmaksājuma apmēru.
Gūtmanis skaidro, ka hipotekāro aizdevumu likmes parasti sastāv no divām daļām: bāzes likmes (piemēram, EURIBOR) un bankas pievienotās likmes. Eiropas Centrālās bankas (ECB) noteiktās zemās bāzes likmes noteikti ietekmē kopējo kredīta likmi un līdz ar to arī ikmēneša kredīta maksājuma apjomu, piebilst Nordea speciālists. Runājot par aizdevumu likmēm faktiskajos skaitļos, Škapars teic, ka vadošajiem tirgus spēlētājiem procentu likmes ir visai līdzīgas un pēdējā gada laikā vietējiem klientiem kopējā likme reti pārsniedz 3%. Pateicoties tam, ka starpbanku aizdevumu likmes šobrīd atrodas negatīvajā teritorijā, arī kopējās kredītu likmes banku klientiem sasniegušas vēsturiski zemāko līmeni.
Aizdevumu likmes pašreiz zemas tur ECB īstenotā monetārā politika, kuras ietvaros, piemēram, komercbanku depozītu likme centrālajā bankā kļūst aizvien negatīvāka. Šomēnes ECB to samazināja no –0,3% līdz -0,4%. Praktiski tas nozīmē, ka banku neizmantotie līdzekļi tām nes aizvien lielākus zaudējumus, tāpēc ar šī instrumenta palīdzību tiek cerēts, ka naudas aizdošana privātajam sektoram kļūs aktīvāka, līdz ar to iekustinot arī ekonomiku kopumā. Lai stimulētu aizdevumu izsniegšanu, ECB no līdzšinējiem 60 miljardiem līdz 80 miljardiem eiro mēnesī palielinājusi arī parāda vērtspapīru uzpirkšanas apjomus. Šo instrumentu finanšu krīzes seku izskaušanai pirmā sāka izmantot ASV Federālo rezervju sistēma (FRS), nodrošinot, ka ilgtermiņa parāda vērtspapīru uzpirkšana samazina arī kopējās aizdevuma likmes, tā padarot kredītus pieejamākus. Šādi bankas tika rosinātas no valsts kreditēšanas vairāk pievērsties aizdevumiem privātajam sektoram.
Tomēr šāda kvantitatīvā stimulēšana nebūs mūžīga, un ar laiku eirozonā un arī Latvijā ilgtermiņā procentu likmes var palielināties. "Decembrī ASV FRS pirmo reizi pa ilgiem gadiem paaugstināja bāzes likmi. Daudzi sāka runāt par lētās naudas laikmeta beigām. Tomēr ASV ekonomika ir labākā stāvoklī nekā Eiropas ekonomika. Tāpēc ECB, mūsuprāt, pagaidām turpinās savu politiku. Taču vienmēr jāpatur prātā – nav iespējams, ka nauda gadu desmitiem ir lēta," brīdina Škapars. Modelējot nākotni, SEB banka ņem vērā likmju kāpuma iespēju. "Veicot risku aprēķinus, es ieteiktu orientēties uz likmi tuvu 5%. Savukārt izmaiņu vēsturi studēt nevis par pēdējiem 3–5 gadiem, bet gan par 10–15 gadiem. Tad, iespējams, ieraudzīsim, ka hipotekāro kredītu likmes ir sniegušās arī līdz 7%," potenciālo situācijas attīstību ieskicē Škapars.