Turklāt, ņemot vērā vairāk nekā 10% vērto nekustamā īpašuma nozares īpatsvaru valsts iekšzemes kopprodukta struktūrā, var droši teikt, ka rudenī pieņemtās izmaiņas maksātnespējas likumdošanā varētu būt piebremzējušas kopējo valsts ekonomisko izaugsmi.
««Nolikto atslēgu principam» nosakot izvēles statusu, situācijai mājokļu tirgū noteikti jāuzlabojas, jo hipotekārajiem kredītiem jākļūst pieejamākiem. Tas mainīs arī pircēju noskaņojumu, no kuriem liela daļa gaida lielāku skaidrību, lai varētu pieņemt lēmumus,» likumdošanas izmaiņas komentē kompānijas Latio pārstāvis Aldis Riekstiņš un atgādina, ka «nolikto atslēgu princips» pērnā gada otrajā pusē nebija vienīgais pieprasījumu bremzējošais faktors - aktivitātes kritums bija saistīts arī ar ārzemnieku pieprasījuma mazināšanos un ģeopolitiskās situācijas ietekmi.
Nekustamā īpašuma eksperts uzskata, ka tieši šādā situācijā ir svarīgi, lai valdības lēmumi stimulētu nekustamā īpašuma tirgu, nevis to kavētu. ««Nolikto atslēgu» princips noteiktā tirgus situācijā var būt derīgs instruments, taču šoreiz to mēģina ieviest pavisam nepiemērotā laikā,» spriež A. Riekstiņš.
Apjomi kritušies
SEB bankas Korporatīvās komunikācijas pārvaldes vadītājs Mārtiņš Panke stāsta, ka pērn septembrī pēc likumdevēja lēmuma par «nolikto atslēgu» principa ieviešanu, kā rezultātā bankai nācās pārskatīt hipotekāro kredītu nosacījumus, izsniegto mājokļu aizdevumu skaits un to kopējais apjoms naudas izteiksmē samazinājās par aptuveni 50%. «Taču jāpiebilst, ka arī pirms šī lēmuma pieņemšanas aktivitāte hipotekārās kreditēšanas jomā bija salīdzinoši zema. Oktobrī, noslēdzoties iepriekš uzsāktajiem darījumiem, klientiem izsniegti aptuveni 120 hipotekārie kredīti, novembrī un decembrī - 70-80 mājokļu aizdevumi, bet šā gada janvārī izsniegti aptuveni 30 hipotekārie kredīti,» lejupejošo dinamiku bankas izsniegtajos aizdevumos ieskicē M. Panke. Salīdzinājumam - laikā no pērnā gada janvāra līdz oktobrim banka izsniedza vidēji 130 mājokļu aizdevumu mēnesī. Mazāka aktivitāte mājokļu tirgū novērota arī Latio. Tiesa, pagaidām vēl nevar viennozīmīgi spriest par to, cik liela bijusi darījumu skaita samazināšanās tieši saistībā ar «nolikto atslēgu» principa ieviešanu, jo nekustamā īpašuma iegādāšanās nav vienas dienas jautājums, tomēr skaidrs tas, ka minētās likumdošanas izmaiņas pircēju iespējas un potenciālo darījumu skaitu mazinājušas.
«Nodoms ieviest «nolikto atslēgu» principu izraisīja ķēdes reakciju, un vairākas lielākās bankas jau pērnā gada nogalē kredītu pirmo iemaksu paaugstināja no 15% līdz 30%, tādējādi lielai daļai potenciālo pircēju apgrūtinot iespēju saņemt aizdevumu. Piemēram, ja pircējs vēlējās iegādāties mājokli 60†000 eiro vērtībā, tad viņam 9000 eiro vietā kā kredīta līdzmaksājums bija nepieciešami 18†000 eiro. Iespējas nodrošināt šādu pirmo iemaksu nav daudziem pircējiem,» rudenī pieņemto Saeimas lēmumu komentē A. Riekstiņš.
Pēc M. Pankes domām, ja likumdošanā tiek ieviests «nolikto atslēgu» princips, ir svarīgi no valsts puses ar dažādu atbalsta instrumentu palīdzību nodrošināt, ka, piemēram, daudzbērnu ģimenēm, jaunajām ģimenēm un reģionu iedzīvotājiem nepasliktinās hipotekāro aizdevumu pieejamība, taču Latvijas gadījumā šādu atbalsta mehānismu nav.
Atšķirīgi piedāvājumi
Runājot par potenciālo situācijas attīstību mājokļu kreditēšanā, ja «nolikto atslēgu» princips saglabāsies, taču uz brīvprātības principa, M. Panke izsaka viedokli, ka šādā gadījumā tirgū visdrīzāk būs divi atšķirīgi darījuma piedāvājumi, kur atšķirības noteiks dažādais risku līmenis. Pēc Nordea Kredītu departamenta vadītāja Latvijā Rasmusa Pētersona teiktā, apstiprinot izmaiņas, banka atkārtoti izvērtēs visu likumā veikto izmaiņu ietekmi uz kredītrisku un paredzams, ka kredītu pieejamība pieaugs, jo saīsinātie maksātnespējas termiņi un «nolikto atslēgu princips» ir divi būtiskākie faktori, kas mudinājuši palielināt klienta līdzfinansējuma apmēru pēc apstiprinātajiem grozījumiem Maksātnespējas likumā. Viņaprāt, lielākā atšķirība būs klienta līdzfinansējuma apmērs darījumā, ko noteiks tas, vai klients plānos izmantot tā saukto nolikto atslēgu principu, vai ne. Atkarībā no katra individuālā darījuma riska pakāpes var būt arī atšķirības pievienotajā likmē. Līdzīgs skatījums ir M. Pankem.
«Hipotekārajiem kredītiem ar «nolikto atslēgu principa» iespēju būs raksturīgs augstāks pirmās iemaksas apjoms, kā arī, vērtējot klienta pieteikumu, liela uzmanība tiks pievērsta konkrētā nekustamā īpašuma atrašanās vietai un stāvoklim. Aizdevējam svarīgi saprast, vai tad, ja klients izvēlas «nolikt atslēgas», konkrēto īpašumu varēs pārdot. Savukārt klasiskā mājokļa aizdevuma gadījumā banka lielāko uzmanību pievērš pašam klientam - finanšu stāvoklim, ienākumiem, saistībām un citiem aspektiem,» skaidro SEB pārstāvis.
Gaida kāpumu
Pēc M. Pankes domām, Saeimai atjaunojot iepriekšējo regulējumu, aktivitāte no pašreizējā zemā līmeņa - 50-60 mājokļu aizdevumiem mēnesī - varētu ievērojami pieaugt. Viņš piebilst, ka būtiskākais faktors, kas nosaka zemo mājokļu aizdevumu pieejamību iedzīvotājiem, ir zemais naudas līdzekļu uzkrājumu līmenis, kā rezultātā daudzi nevar atļauties pirmo iemaksu, kas nepieciešama mājokļa aizdevuma saņemšanai. Eksperts skaidro, ka mājokļa kredīta ņēmēja līdzmaksājums var būt atkarīgs no vairākiem faktoriem, kas saistīti gan ar mājokļa stāvokli, atrašanās vietu un darījuma mērķi, gan ar klienta maksātspēju un citiem faktoriem, tomēr vidēji «nolikto atslēgu principa» gadījumā līdzmaksājums varētu būt 30-40% robežās, kamēr bez šī principa - 15-25%.